[中报]24南集03 : 中国南山开发（集团）股份有限公司公司债券半年度报告（2025年）
原标题:24南集03 : 中国南山开发（集团）股份有限公司公司债券半年度报告（2025年） 重要提示 本公司董事、高级管理人员或履行同等职责的人员已对本报告签署书面确认意见。 本公司监事会已对本报告提出书面审核意见。 监事已签署书面确认意见。 公司承诺将及时、公平地履行信息披露义务，公司及其全体董事、监事（如有）、高级管理人员或履行同等职责的人员保证本报告信息披露的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏。 本公司2025年半年度财务报告未经审计。 重大风险提示 投资者参与投资本公司发行的公司债券时，应认真考虑各项可能对公司债券的偿付、价值判断和投资者权益保护产生重大不利影响的风险因素。 截至本报告期末，公司面临的风险因素与上一期定期报告所披露的重大风险相比无重大变化，请投资者仔细阅读上一期定期报告的“重大风险提示”等有关章节。 目录 重要提示 .............................................................................................................................................. 2 重大风险提示 ...................................................................................................................................... 3 释义 ...................................................................................................................................................... 6 第一节 公司基本情况 ........................................................................................................................ 8 一、公司基本信息 ...................................................................................................................... 8 二、信息披露事务负责人基本信息 .......................................................................................... 8 三、报告期内控股股东、实际控制人及变更情况 .................................................................. 9 四、董事、监事、高级管理人员及变更情况 .......................................................................... 9 五、公司独立性情况 ................................................................................................................ 11 六、公司合规性情况 ................................................................................................................ 11 七、公司业务及经营情况 ........................................................................................................ 12 第二节 公司信用类债券基本情况 .................................................................................................. 15 一、公司债券基本信息 ............................................................................................................ 15 二、公司债券募集资金情况 .................................................................................................... 20 三、报告期内公司信用类债券评级调整情况 ........................................................................ 24 四、增信措施情况 .................................................................................................................... 24 第三节 重大事项............................................................................................................................... 25 一、审计情况 ............................................................................................................................ 25 二、会计政策、会计估计变更和重大会计差错更正情况 .................................................... 25 三、合并报表范围变化情况 .................................................................................................... 25 四、资产情况 ............................................................................................................................ 25 五、非经营性往来占款和资金拆借情况 ................................................................................ 26 六、负债情况 ............................................................................................................................ 27 七、重要子公司或参股公司情况 ............................................................................................ 29 八、报告期内亏损情况 ............................................................................................................ 29 十、重大未决诉讼情况 ............................................................................................................ 30 十一、信息披露事务管理制度变更情况 ................................................................................ 30 第四节 向普通投资者披露的信息 .................................................................................................. 31 第五节 财务报告............................................................................................................................... 32 一、财务报表 ............................................................................................................................ 32 第六节 发行人认为应当披露的其他事项 ...................................................................................... 53 第七节 备查文件............................................................................................................................... 54 附件一、其他附件 .................................................................................................................... 56 释义
第一节 公司基本情况 一、公司基本信息 币种：人民币
1．控股股东变更情况 报告期内，本公司控股股东未发生变更。 2．实际控制人变更情况 报告期内，本公司实际控制人未发生变更。 四、董事、监事、高级管理人员及变更情况 截至报告批准报出日董事、监事（如有）、高级管理人员情况
五、公司独立性情况 报告期内，公司具有独立的企业法人资格，自主经营、独立核算、自负盈亏，公司与各股东在业务、人员、资产、机构、财务等方面不存在不能保证独立性、不能保持自主经营能力的情况。 1、业务独立 公司在授权范围内独立核算、自主经营、自负盈亏，拥有完整的法人财产权，能够有效支配和使用 人、财、物等要素，顺利组织和实施经营活动。 2、人员独立 公司在劳动、人事及工资管理等各方面较为独立。公司总经理、其他高级管理人员和主要员工均在 公司工作并领取报酬；人员方面，公司总经理和其他高管人员均属专职，未在公司股东单位任职。 3、资产独立 公司的资金、资产和其他资源由公司自身独立控制并支配，股东不存在占用公司的资金、资产和其 他资源的情况。 4、机构独立 公司依法设立了董事会、监事会，完善了各项规章制度，法人治理结构规范有效。公司建立了独立于股东的适应自身发展需要的组织机构，并明确了各部门的职能，各部门独立运作，形成了公司独立与 完善的管理机构和生产经营体系。 5、财务独立 公司设立了独立的财务部门和独立的会计核算、财务管理体系，并独立开设银行账户、纳税、作出财务决策。公司根据经营需要独立作出财务决策，不存在股东干预公司资金使用的情况，不存在与股东共用银行账户的情况，股东未干预公司的会计活动，公司独立运作，独立核算。 六、公司合规性情况 报告期内，本公司不存在违反法律法规、公司章程、信息披露事务管理制度等规定的情况以及债券募集说明书约定或承诺的情况。 七、公司业务及经营情况 （一） 公司业务情况 公司一般经营项目：土地开发，发展港口运输，相应发展工业、商业和旅游业;运输设备租赁服务；供应链管理服务；土地使用权租赁;住房租赁；非居住房地产租赁;承接总公司工程建设业务。(除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动) 公司许可经营项目：仓储服务；房地产开发经营；物业管理。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动，具体经营项目以相关部门批准文件或许可证件为准） 报告期内，中国南山的业务板块包括现代物流综合服务业务、房地产业务、制造业业务、综合产城开发运营业务以及其他业务。 1、现代物流综合服务业务 公司的现代物流综合服务业务由干线运输业务和仓储物流业务构成。干线运输业务经营主体主要系深圳市赤湾东方物流有限公司（以下简称“东方物流”），仓储物流业务的经营主体系深圳市新南山控股（集团）股份有限公司（以下简称“南山控股”）下属的宝湾物流控股有限公司（以下简称“宝湾物流”）。 1）干线运输业务 东方物流前身是深圳赤湾货运有限公司，是深圳最早的专业运输公司之一，成立于 1986年，经过多年发展，已经成为深圳市最大的集装箱运输企业之一，多年连任深圳市集装箱拖车运输协会会长单位。 东方物流有自有车、挂靠车和外协车三种经营模式。2016年，东方物流提出大车队战略，即甩挂运输模式：通过车头与车架分离的运输模式、在重点区域布局集散网点，达到增强运力、降低客户成本的服务效果。2022年，东方物流充分利用自身资源优势，积极拓展网络货运业务，加快全国业务布局。 东方物流网络货运平台持续迭代升级，应用场景日益丰富，保持较强劲增长势头。大车队不断提升运营效率，持续推进转型升级，轻资产管理输出等转型。 截止至 2025年 6月末，东方物流在全国范围内设立了 32家分支机构，拥有园区及货运场面积 46万平方米；拥有自有牵引车 334台，半挂车 5,069辆，集装箱 4,571个；网络货运平台注册司机数106.8万名，为客户物流运输提供了安全、可靠和稳定的运力支持和保障。 2）仓储物流业务 宝湾物流成立于2011年7月28日，注册资本364,400万元人民币。宝湾物流以“打造国内领先的物流园区开发商和运营商”为发展目标，提供现代化物流中心的投资、开发、建设和运营管理，以及高端仓储、智能仓配、流通加工、物流增值、绿色配送、供应链金融等全方位现代物流和供应链业务服务，致力于打造服务于区域经济发展的现代智慧物流和供应链生态圈。同时，公司把握行业发展趋势并抓住国内政策机遇，优化创新宝湾物流商业模式，积极推进物流基金、公募REITs等资产证券化工作，持续提升“募投建管退”的资产管理能力，打造业务滚动发展的资本闭环，持续提升资产效益。 报告期内，宝湾物流继续在规模、品牌、核心竞争力等方面保持行业领先地位，并积极开展资产证券化工作，华泰宝湾物流 REIT自上市以来运营稳健，资产运营表现优异，对行业起到积极示范作用，报告期内获评“公募REITs年度杰出项目”。此外，宝湾物流积极探索供应链服务、冷链和屋顶光伏等延伸业务，报告期内实现广州黄埔宝湾、佛山南海宝湾、江门鹤山宝湾、杭州北宝湾、合肥肥东宝湾等11个屋顶光伏项目并网发电，截至2025年6月30日，累计并网16个项目，为公司长远发展持续注入绿色动能。宝湾物流持续围绕核心区域布局优质项目，截至2025年6月30日，在全国范围内拥有或管理 86个智慧物流园区，运营、管理和规划在建（含待建项目）仓储面积逾 990万平方米，物流网络不断完善，规模效应日益提升。 2025年上半年，在产业升级深化与扩内需政策持续发力的背景下，物流行业整体运行平稳，展现出较强韧性。根据国家统计局等相关部门发布的数据显示，报告期内，全国社会物流总额达171.3万亿发展态势。假日经济与“以旧换新”政策叠加效应显著，消费品仓储需求显著提升，上半年，社会消费品零售总额24.5万亿元，同比增长5.0%，其中，实物商品网上零售额6.1万亿元，同比增长6.0%，带动电商物流需求稳步增长。 2、房地产业务 公司房地产开发业务坚持“质量、效益、规模”均衡发展的策略，坚持“区域深耕、布局重点城市”的发展战略，面对行业竞争新格局，稳中求进，以自主开发为主，稳步推进合作开发模式，积极探索“住宅+”转型业务发展方向；同时，依托开发业务的基础能力，在风险可控的前提下，适度培育资产管理能力，推动业务转型和高质量增长。 报告期内，公司深化核心城市战略布局，持续提升产品力与服务力，推动开发业务质效提升，助力转型业务协同发展。截至2025年6月30日，公司房地产开发业务已先后进入16个城市，累计开发项目（含待建及表外合作项目）70个，在售项目 40个；累计可运营项目（含筹备）20个，其中在运营（含代管）项目7个；同时，依托自身专业能力，对外轻资产运营输出项目3个，实现安全、稳定、有质量的增长。 3、制造业业务 公司制造业业务主要由南山控股智造事业部经营，业务范围包括集成房屋、船舶舱室、建筑钢结构、复合板材和海洋工程装备等业务。其中以海洋石油平台的设计和建造为主业的深圳赤湾胜宝旺工程有限公司是国家高新技术企业及国家级专精特新“小巨人”企业。公司履行推动绿色发展的社会责任，推动制造业转型升级，自发减碳发展的同时，介入新能源相关装备的研发与制造。 4、综合产城开发运营业务 综合产城开发运营业务经营主体主要包括南山控股下属的宝湾产城发展（深圳）有限公司（以下简称“宝湾产城”）以及中国南山控股子公司合肥宝湾国际物流中心有限公司（以下简称“合肥宝湾”）。 公司产城综合开发业务结合政策导向、行业特点与自身禀赋，坚持“聚焦主题产业园区和高标准厂房”的发展方向，积极探索建立“募投建管退”的业务闭环，持续强化园区的产业属性，精准搭建产业配套体系，用精细化的运营服务解决地方政府和入园企业发展痛点，实现园区、产业和城市的深度融合与协同发展，推动业务高质量增长，为区域经济繁荣注入强劲动力。 报告期内，公司积极关注长三角、粤港澳大湾区、华中和西南核心城市的优质项目机会，稳步推进上海、南京、合肥、重庆、成都、武汉等城市的已布局项目，重点围绕投资拓展、产品设计、招商运营等方面，加速推进标准化、体系化建设进程，并通过数字化系统赋能园区运营管理，提升园区运营服务水平；同时，通过在园区内建设光伏发电系统和储能设施，积极推进低碳园区建设，与各地政府、研究机构、行业协会、产业链龙头企业和金融机构等建立友好合作关系，重点聚焦高端装备制造、新能源、智能网联汽车等前沿领域，实现产业主题聚焦化和产业内容品质化转型升级，资源整合导入能力持续提升。 5、其他业务 其他业务是公司的赋能业务,运营主体包括金融资管板块的中开财务有限公司、宝湾资本管理有限公司和赤晓企业有限公司，金融资管业务旨在赋能公司的业务布局，更好服务主业发展。报告期内公司其他业务收入贡献主要来源于中开财务有限公司的同业业务收入和宝湾资本管理有限公司的保理业务收入。 （二） 公司业务经营情况 1．各业务板块（产品/服务）收入与成本情况 单位：万元 币种：人民币
(1)主营业务收入 报告期内，公司主营业务收入 1,166,674.70万元，同比上升51.98%，其中：现代物流综合服务业务收入 656,117.77万元，占比 56.24%，收入同比上升 15.53%；房地产业务收入 329,595.41 万元，占比28.25%，收入同比上升 369.31%，主要受项目结转进度影响所致；综合产城开发运营收入 51,779.43万元，占比 4.44%，同比下降 2.55%；制造业业务收入 124,401.41万元，占比 10.66%，同比上升 73.44%，主要系销售出货量增加所致；其他业务收入 4,780.68万元，占比 0.41%，同比上升 2.24%。 (2)主营业务成本 报告期内，公司主营业务成本 1,023,987.28万元，同比上升 47.47%，其中：现代物流综合服务业务成本 623,559.47 万元，占比 60.9%，成本同比上升 17.7%,成本随收入同步上升;房地产业务营业成本257,871.32万元，占比 25.18%，成本同比上升 278.39%，主要系收入规模增长，成本同步增加；综合产城开发运营业务营业成本 33,402.06万元，占比 3.26%，同比下降 8.17%，主要系收入规模下降，成本同步下降；制造业业务成本 108,804.37万元，占比10.63%，同比上升 82.27%，主要系收入规模增长，成本同步变动；其他业务成本 350.06万元，占比 0.03%，同比下降0.16%。 2．非主要经营业务情况 报告期内，本公司无非主要经营业务收入占合并报表范围营业收入30%以上的情况。 第二节 公司信用类债券基本情况 一、公司债券基本信息 币种：人民币
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（一） 主体评级变更情况 报告期内，发行人主体评级变更情况 □适用 ?不适用 （二） 债券评级变更情况 报告期内，公司信用类债券评级调整情况 □适用 ?不适用 四、增信措施情况 □适用 ?不适用 第三节 重大事项 一、审计情况 二、会计政策、会计估计变更和重大会计差错更正情况 报告期内，公司未发生会计政策、会计估计变更或重大会计差错更正事项。 三、合并报表范围变化情况 报告期内，公司合并报表范围未发生重大变化。 四、资产情况 （一） 资产及变动情况 占发行人合并报表范围总资产10%以上的资产类报表项目的资产： 单位：万元 币种：人民币
资产受限情况概述 单位：元 币种：人民币
对于受限金额超过报告期末净资产百分之十的单项资产的说明： 单位：元 币种：人民币
五、非经营性往来占款和资金拆借情况 报告期初，公司合并报表范围未收回的非经营性往来占款和资金拆借余额为 0万元；报告期内，非经营性往来占款和资金拆借新增 0万，收回 0万，截至报告期末，公司未收回的非经营性往来占款和资金拆借总额为 0万元，占报告期末公司合并报表范围净资产比例为 0% ，未超过10%，其中控股股东、实际控制人及其他关联方占款和资金拆借总额为 0万。 报告期内，本公司不存在违反募集说明书相关约定或承诺的情况。 六、负债情况 （一） 有息债务及其变动情况 1．发行人有息债务结构情况 报告期初和报告期末，发行人口径（非发行人合并范围口径）有息债务余额分别为 1,477,805.05万元 和 1,471,402.04万元，报告期内有息债务余额同比变动-0.43%。 具体情况如下： 单位：万元 币种：人民币
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