估值超千亿元的“物管大鳄”IPO来了!

时间:2021年11月24日 08:53:38 中财网
  ▎ 近日,万科发布公告称,拟分拆万物云到香港上市。

  作为行业最大的一家物业管理公司,万物云一直备受市场关注,关于其上市的传闻,每年都有,如今,终于官宣了。

  万物云CEO朱保全表示“恰逢其时,合伙奋斗”。

  值得一提的是,物管行业估值70倍-80倍的风口时刻,万物云没有上市,如今行业估值已开始回归理性,平均市盈率在30倍上下浮动,部分物管企业市盈率已降至10倍,地产行业正值冬天,万物云反而来IPO了。

  
  上市时机已到?

  早在2018年就喊出“活下去”的万科,面对2019年以来房企密集分拆物管板块上市的风口,却没有让万物云启动IPO。

  万科董事长郁亮曾说,如果只是传统意义上的物业管理服务,多一家上市公司少一家上市公司并不重要。万物云要以“城市服务商”的身份去上市,而不是“物业服务商”。

  今年上半年,物管企业也经历了一波港股上市热潮,共有10家物企成功在港IPO。不过,这股热潮仅仅持续到7月中旬。此后,资本市场对物业股的热情似乎减弱了许多。

  仅10月中下旬,就有6家物管企业招股书失效,包括东原仁知、中梁百悦、明宇商服、富力物业、海悦生活和中国文旅。

  如今,地产股、物业股都不如往日红火,在最出人意料的时间,万物云宣布上市,让很多人不解。

  对于万物云选择此时IPO的原因,万科称,公司认为上市时机成熟,董事会已审议通过,下一步将提请股东大会审议。

  此外,万科称,此举有利于公司向开发、经营、服务并重的方向转型发展。同时,可以有效增强万物云的资本实力,拥有独立的资本运作平台以及投资者基础,为其业务发展提供更为多元化的融资渠道,提升竞争优势。

  从财务指标、市场规模等角度来看,万物云已具备基本的上市条件。

  
  2020年,万物云的收入约为182.04亿元,利润为17.2亿元;同期,早已上市的物业巨头碧桂园服务,也仅收入156亿元,利润27.8亿元。

  今年上半年,万物云实现营业收入103.8亿元,同比增长33.3%。据朱保全透露,万物云今年的收入将同比增长37.4%到250亿元,利润达到20亿左右。

  从目前万物云的营收情况来看,传统物业服务仍是主力。2021上半年,住宅物业服务收入57.1亿元,占总营收的55%;商业物业服务31.6亿元,占比30%;其他收入占比约为15%。

  降低负债 加速并购
  未上市的情况下,即便万物云通过“睿联盟”等平台输出方式尽量降低扩张的资金负担,但上半年负债率约62.76%,对物业公司而言属偏高水平。

  2021年中期,在港上市的41家物管样本企业资产负债率均值为43.75%,万物云高出18.88个百分点,而碧桂园服务仅为40%。

  上市在一定程度上可降低母公司万科的资金压力,也有利于万物云降低负债规模。

  比如,参照碧桂园服务上市后资本市场动作路径看,在配股融资、发行可换股债券等多种融资手段下募资超过150亿港元,为后续收购做好储备,同时将负债率从上市前的接近60%降至上半年的41%。

  或许是看到了资本市场回调的窗口期,已经上市的物管企业加速了收并购的步伐。

  截至11月1日,物业管理行业年内发生并购交易63宗,涉及并购方33家物业公司,交易金额约315亿元,相比2020年全年交易总额大幅增长198%。仅第一季度公告披露的并购事件就达15宗,披露交易金额约115亿元,超过2020年全年总交易额。

  
  第三季度,物业服务企业间发生并购案例近30宗,并出现了刷新行业纪录的百亿级大型并购案例。通过并购行业优质资源正在加速向头部企业聚集,物业管理行业集中度提升速度或将超预期,行业加速进入洗牌阶段。

  房地产行业融资收紧的背景下,物业资产是很多地产公司唯一拿得出手的资产,不少地产公司当下都在出售物业资产回收现金流,奥园健康、首置物业等标的都已进入市场。

  万物云若上市,融资后可抓住时机并购。

  高达千亿估值
  万科分拆万物云上市,资本市场主要是持欢迎态度的,整体属于利好消息,尤其是对于万科现有H股股东。

  万物云是物业大鳄,在上市过程中,也可能有新的收并购产生,至于上市后的估值,取决于彼时资本市场对于行业的整体估值水平。

  根据此前报道,万科分拆物业管理业务或筹资达20亿美元。今年8月份,阳光城以持有的阳光智博100%股份与万物云换股,获取万物云4.8%的股份,彼时市场预计,万物云估值约为1000亿元。

  万物云定位为空间科技服务商,多个细分板块业务涨势良好,净利润水平为20亿元,若参照科技公司估值水平,结合当前头部物管企业的市盈率情况,大概率会超过40倍,对应市值超过800亿元,有望达1000亿元以上。

  换言之,港股将迎来市值超千亿元的“物管大鳄”。

  当然,也不排除万物云未来市值超过万科的可能性,这在地产行业并不是没有先例。

  虽然万物云还未真正成为一家名符其实的“城市服务商”,但此时将万物云推向市场,未必是坏事,这是行业大变局之下,万科做出的重大决定,也许是要为“寒冬”储备更多的粮草。
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