海伦堡净负债103%只得委屈求上市 中小房企迎来生死挣扎期

时间:2018年11月05日 15:45:48 中财网
  对中小房企来说,即便市场状况很糟糕,但不上市却根本不行,因为光债务和现金流就能压垮企业
  一边是香港资本市场对内房股的持续看空,估值创新低;另一边是上市破发成常态,公开认购遇冷则信心不足。在当前市场环境并不利好中国房地产企业上市的情况下,进入“活下去”时代的中小房企必须要与时间赛跑:早一分上市,多一分活路。

  最新宣布在香港上市的是广州一家开发商海伦堡,这家今年上半年总收益为39.16亿元的房企,如果成功上市,将成为今年继正荣、弘阳地产、美的置业和大发地产之后的第五家。

  但面对普遍看空的市场环境,多家投行机构分析师告据记者,“对这些中小房企来说,上市是无奈之举。即便价格很便宜,市场状况很糟糕,但对这些公司而言不上市又不行,因为光债务和现金流就能压垮企业。”

  海伦堡:净负债高达103%
  海伦堡招股书披露,今年上半年,公司营收为39.16亿元,同比增长29.4%;毛利9.91亿元,同比增长52%;净利润约5.48亿元,同比增长62%,毛利率为25.3%。

  这并不是海伦堡第一次上市。早在三年前,海伦堡就准备赴港上市,当时委托中金作为安排行,集资额暂定约1.5亿至2亿美元,但其后并无消息。海伦堡拒绝就本次上市与三年前上市相关细节回答《投资者报》记者问题,口风仅仅是:一切以公告为准。

  然而,海伦堡本次上市从招股书披露来看,最令投资者担忧的莫过于其高负债模式。根据招股书显示,2015年、2016年、2017年及2018年上半年,海伦堡控股未偿还借款总额分别为83.61亿元、128.74亿元、205.04亿元及243.2亿元。同时,2015~2017年,海伦堡净资产负债比率分别为128%、69.4%、83.4%,2018年上半年则为103.1%。

  2015年、2016年及2017年12月31日及截至2018年6月30日,海伦堡控股拥有的现金分别为12.8亿元、24.69亿元、45.96亿元及51.55亿元。

  中小房企扎堆上市背后:
  可怕的债务现金流
  “像海伦堡这种中小房企债务普遍都很高,而现在上市的悖论就是,债务越高,投资人越不看好,这是现实问题……但是你可以不来,它还愿意来,因为能融到一点是一点,反过来也说明现金流压力是非常大的。不然的话,估值和价格这么便宜,它来上市干嘛?”瑞穗证券亚洲房地产研究主管、执行董事金增祥告据记者。

  现金流紧张、负债太高是普遍现象。以最近刚上市的大发地产和美的置业为例,债务负担一个比一个重。截至2018年4月30日,大发地产净资产负债率为235.6%,各类银行、信托等未偿还借款总额224亿;美的置业负债总额1089亿,净负债率181.4%。另据统计,德信中国的净负债率接近193%。在经营活动净现金流方面,美的置业、大发地产近两年持续为负。

  金增祥分析,一方面对海伦堡这种中小房企来说,即便上市也不可能融资太多,额度是很小的,仅仅是开了个融资窗口,可以再融资,也就是说再融资的意义远远大于IPO的钱;另一方面,从股价角度,说明再也拿不到比目前上市更便宜的钱了,所以只能接受,如果是去年上市,海伦堡不会像今天卖这么便宜。

  “关键是开发商现在有现金流压力,能不能上成也要去试试。即使市场下行,但企业有融资需求的话,这个月融到钱跟下个月融到钱有时候就差那么一点,但差距很大,甚至会压垮企业。”金增祥强调。

  联昌国际证券香港及大陆地产研究主管郑怀武也据记者指出,“在国内要融资的话,成本很高,窗口不多,香港虽然价格低或者破发,起码上市后在海外还有融资渠道。对中小房企来说,价格不理想,那也没办法,那就先上吧。”

  奥陆资本总裁兼投资总监、原花旗银行董事总经理、亚洲地产研究组组长蔡金强对此表示认同。“现在考虑的是先上市再说,上了以后如果混不下去,也可以在海外进行卖股权融资,万一真不幸了,还可以海外套现。”他据记者说。

  公开认购不足:
  上市成了找朋友垫底帮忙
  当下内房股香港上市环境有多糟糕?还是以美的置业和大发地产为例,美的置业公开发售有效申请占总发行0.25倍,大发地产公开发售有效申请占总发行0。 32倍,公开认购严重不足。

  美的置业股价截止目前仍处于破发状态,而整个内房股最近一两个月持续下跌。《投资者报》查询内房股中的龙头中国恒大、万科、碧桂园、融创中国等几家发现,从9月份至10月26日收盘,中国恒大至今下跌31%、万科下跌10%、碧桂园下跌28.51%、融创中国下跌18%。

  内房股持续下跌,公开认购连一半都不到。中信里昂证券房地产研究地区主管王艳在接据记者采访时说道,今年以来,香港内房股的PE估值目前都处于历史最低水平,普遍在3-4倍,新上市的内房企就更低了,从美的置业这种即便有母公司支撑现金流的开发商来看,也低于3倍,说明市场根本没有信心。而内房企选择此时上市,最关键因素还是有好朋友支持,并不是新钱。

  蔡金强也说,现在内房企香港上市已经不能用简单的不好来形容了,因为都是找自己的朋友鼓吹做投资者,把事情弄成,把盘子接下来,如果今年能上市,就意味着在几个月前跟朋友打交道做基石,可能对方不容易变卦,如果明年上市的话,可能基石投资者都很难找得到。

  蔡金强感叹道:“我认为,海伦堡在这轮内房企上市中,不是倒数第一,就是倒数第二,反正在车尾,而排在其后的德信地产、银城国际都很悬,不一定能上市成功。因为时间来不及了,至少要等到明年一季度或二季度,如果再等下去的话,谈好的基石投资者估计都不会支持。”

  接触过众多机构投资者的金增祥坦言,机构并不看好内房股,即便内房股持续下行,但什么时间见底,无法判断,如果明年市场继续下行,那市场更糟糕。机构不可能现在进场,任何人都很难做这种没有预期的投资,风险太大。
□ .李.斌. .高.方.方  .投.资.者.报
各版头条
pop up description layer